天天热消息:救市信号可能要来了!大幅扭转市场?

上周我给大家盲猜了六条刺激经济的政策,如下:

1、地产政策的进一步放松,限购限贷政策可以进一步松绑


【资料图】

2、充电桩的加速建设、新能源车下乡

3、5万亿特别国债发行(概率不高)

4、降息(汇率限制,概率不高)

5、重大项目建设(概率不高)

6、重塑民营企业信心

这周末就报道了“研究促进新能源汽车产业高质量发展政策虽然还没有公布具体的细节,但我那第二条猜想算是兑现了。

既然第二条猜想兑现了,那么第一条猜想应该也不会很遥远了,我估计已经在路上

上周有朋友问我,房地产限贷限购政策不是已经松绑了么,还能怎么松?答案是松一二线城市。过去半年,政策出现松动的主要是三四线城市,一二线城市寥寥无几。

而因为如今越来越多人知道,人口总量见顶,城市人口不断抽农村人口,大城市人口抽小城市人口,一二线人口抽三四线人口。所以一二线房产需求相对三四线房产需求强得多,因此放开一二线被称为救房地产的“大杀器”

身边研究地产的朋友似乎因此而对房价比较乐观,但我觉得“大杀器”的作用可能没有大家想象中那么强。我觉得放开一二线城市限购就跟前几年放开“二胎”差不多短期可以刺激需求爆发让房价回升,但长期看可能效果不大

图是出生人数走势图,2015年放开“二胎”之后,2016年的出生人口从1655万回升到1883万,多出生了228万人。但是2017年往后几年的出生人口逐渐下降,2018年创了阶段性新低,当年只有1523万出生人口。到了2022年更是跌破千万,只有956万。

数据来源:Wind

为什么“放开二胎”的效果只有2-3年,并没有改变新生人口不断减少的大趋势?

因为放开二胎只是让那些原本有能力生二胎且想生二胎的人生了,注意我用的是“”,有能力生且想生,两种条件缺一不可。想生不一定有能力生,有能力生又不一定想生,两个条件叠加筛选,在14亿总人口里面就只找到了456万人(对应多增228万新生儿的父母)

我们换个角度看,这228万新生儿就是被生育政策抑制的需求,一直都没有被释放出来。但是这被抑制的生育需求释放只是一次性的,释放完就没了。人们不想生的原因,还是养育成本高、房价贵等多方面原因,政策放开并没有改变这些关键因素,所以趋势没有发生变化

这一点,跟 Y Q 抑制消费需求相似。松开之后,被抑制的消费需求就会释放,但也只是一次性的,释放完就没了。人们不想消费的原因,还是收入下降,失业提高,对未来感到迷茫等多方面原因,松开之后没有改变这些关键因素,所以趋势没有发生变化

房子其实也是差不多的,放开一二线城市限购,只是让那些原本有能力且希望在一二线城市买房的人买了,注意我这里也是用“”,有能力买且想买,两种条件缺一不可。想买不一定有能力买,有能力买又不一定想买。

人们不想买房的原因有很多,房价太高财务承担压力过重、担心未来房地产税出台、担心人口总量见顶对未来房价的抑制等。放开一二线城市限购,并没有改变这些关键因素,所以趋势可能也是没有发生变化

而且我担心一二线城市限购放开,可能会对三四线城市的房价造成“大打击”

什么意思呢?

我文章开头不是说了嘛,如今越来越多人知道,人口总量见顶,城市人口不断抽农村人口,大城市人口抽小城市人口,一二线人口抽三四线人口。一二线城市的房子比三四线城市的房子保值,甚至还有升值空间。

一二线城市放开限购了,你们觉得去一二线城市买房的人里面,会不会有原本在三四线有房的人,他会不会抛售老家的房子来凑个一二线的首付?我觉得肯定会有,只是数量占比不好说。

所以一二线城市放开限购,其实也会进一步放开三四线城市的房屋供给量。如果人数多的话,那三四线挂牌量就急速增加,二手房的价格就可能会加速下跌,其中可能以老旧小区的房价最为严重。

写到这里,我突然想到了一个词“积重难返”,用来形容房地产市场和房价应该比较合适。

总的来说,我从宏观经济的角度分析,目前是需要出台一些刺激政策的时候了,所以有了房地产大杀器可能在路上的猜想。但是如果从地产自身问题出发,我并不看好地产政策的效果,也不知道管理层是如何解决我刚才说的“一二线与三四线的矛盾”问题

我觉得,相对而言,刺激汽车以及其他消费需求可能会简单一些。

因为如果人们坚决要买房,那么国内大部分人的财务压力都很大,就算是一线城市里面月收入2万以上的压力也很大。但是如果房价涨不动了,人们对买房没有像以前那么焦虑,会释放很大一部分消费力。

大家可以自己算一下,如果把为了未来买房每月省吃俭用的存款,或者把每个月的房贷加回来,我们个人可用于消费的收入会大幅增加。但这种消费观念预期的扭转,需要较长时间。而政策的刺激,就会起到时间加速的作用

......

关键词: