全球简讯:高盛预警：美国四大城市房价即将崩盘

1. 高盛预测2023年美国房价下跌6.1%

2. 圣何塞、圣地亚哥、奥斯汀和凤凰城房价或跌超25%

3. 东部和中西部城市表现较好，2024年整体房价将迎来反弹

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文：华人财富丨ID：USChineseWealth

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当地时间2月1日，美联储以25个基点开启今年的首次加息，将基准利率上调至4.5%-4.75%之间。自2022年3月进入本轮加息周期以来，美联储已累计加息450个基点。

利率飙升使美国房贷利率在2022年创出史上最大的年度涨幅，房地美（Freddie Mac）数据显示，截至2月2日美国30年期房贷的平均利率为6.09%，与去年同期的3.55%相比增长71%，对美国房价带来负面影响。

2023年美国房价下跌6.1%

高盛预测2023年美国房价的颓势将持续全年，警惕部分城市房价在次贷危机后的再次崩盘。

1月中旬，高盛在一份名为《在好转之前变得更糟》（Getting worse before getting better）的报告中警告投资者，当前美国西南和太平洋沿岸的房地产市场过热，预计在2023年房价将下跌6.1%，并在明年迎来反弹。

在报告中，高盛分析师下调了对2023年凯斯－席勒房价指数（Case-Shiller Home Price Indices）的下跌预期，从之前的-4.1%下调至-6.1%。这意味着从2022年6月到2023年年底，美国房价从峰值到低谷的总跌幅约为10%。根据2022年12月的最新数据，凯斯－席勒美国房价指数已经从去年6月的峰值下跌了3.5%。

由于2020年3月至2022年6月，美国房价指数上涨了41%，因此高盛认为10%的跌幅处在正常的回调范围，引起全国性住房信贷违约的可能性不大。

四大城市房价或跌超25%

高盛预测，2023年奥斯汀（- 15.6%）、旧金山（-13.7%）、圣地亚哥（-13.4%）、凤凰城（-12.9%）、丹佛（-11.4%）、西雅图（-11.2%）、坦帕（-11.2%）和拉斯维加斯（-11.1%）等主要市场的房价将出现两位数百分比的下跌，这些城市的房价在2022后半年已经经历了大幅回调。其中，奥斯汀的房价相比2022年已经下跌了10.4%。

四大城市更应该做好房价大幅下跌的准备，包括加州的圣何塞（San Jose）和圣地亚哥（San Diego）、德州的奥斯汀（Austin）和亚利桑那州的凤凰城（Phoenix）。原因是疫情期间房产市场“过热”，使这些城市的房价增长与基本面脱节。

高盛预测2023年这四大城市的房价跌幅与去年峰值相比可能超过25%，降幅堪比08年的次贷危机。根据凯斯－席勒指数，次贷危机使全美房价下跌了27%左右，而此次的房价下跌同样将导致局部购房者抵押贷款违约率的上升。

东部和中西部表现较好

与西南城市相反，高盛预测美国东北部、东南部和中西部市场的房价下跌较温和。老牌大城市凭借成熟的配套依然能够吸引人口流量，2023年芝加哥（-1.8%）和纽约（-0.3%）等地的房价与去年基本持平，而巴尔的摩（+0.5%）和迈阿密（0.8%）的房价将上涨。

分析师在报告中表示，“高利率持续时间超出预期，10年期美国国债收益率将在2023年第三季度见顶。因此，预计到2023年底30年期房贷利率将上调至 6.5%，比上一次预测高30个基点。”

高盛认为，即便2023年美国房市出现大幅下跌，但也不会重现次贷危机时的长期低迷。预计到2024年底，奥斯汀和凤凰城等市场将延续下跌趋势，但美国房价指数仍将上涨1%。“在经济软着陆的前提下，2024年底30年期房贷利率预计将回落至6.15%，2024年整体房价将迎来小幅回升。”

参考资料

1. Fortune，Miami to escape the home price correction in 2023 while ‘overheated’ housing markets like Austin get hammered, says Goldman Sachs

2. Goldman Sachs，Getting worse before getting better

3. Freddie Mac，Mortgage Rate

4. S&P Global，S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices

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