近日，消费基础设施板块再次传来政策性利好消息，特别是在REITs发行方面获得空前的支持。

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据不完全统计，今年以来政策面上已至少5次提出支持消费基础设施REITs。就在近期，发改委在《关于恢复和扩大消费措施的通知》提出要支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。

8月1日，八部委印发《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》提出要扩大基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。

自今年3月消费类公募REITs试点开闸以来，已有北京恒盛华星（首创钜大）、鲁商置业、百联股份、天虹股份等公司宣布将以其所有的商业底层资产发行消费类公募REITs。

日前，另有消息传出，华润、万达、万科等企业也在进行商业REIT的筹备工作。

购物中心获“偏爱”

上述政策文件中明确支持发行REITs的消费基础设施包括社区商业、百货商场、农贸市场等，然而，现有市场却不约而同地将目光锁定购物中心。

据睿思网了解，华润置地的首批消费基础设施公募REITs的筹备工作已进入尾声，底层资产为公司持有的青岛某购物中心；万达计划申报的底层资产为万达商业持有的单体万达广场；

万科正在尝试以杭州某一购物中心发行商业地产REIT；百联股份计划以上海某一购物中心为底层资产申报公募REITs。

分析认为，购物中心更受“偏爱”最主要的原因是估值较高，前期沉淀的资金也较多，在行业流动性趋紧的当下，退出套现的诉求最强、效果最好。

另外，购物中心本身是房企较为常见的持有型消费基础设施，其他诸如社区商业等，要么早已散售，要么少有涉足。

此外，购物中心体量一般较大，单个就足以支撑一只REITs，比起将跨区域、运营水平各异的复数设施打包申报REITs，购物中心明显容易操作得多。

不过，投资者对购物中心的经营数据是缺乏了解的，除非路演文件中有详细列明。

由于大部分购物中心项目并不直接归属于开发型房企的主营业务，一般财报中不会公布详细的租金收入数据。

而且，具备品牌规模的购物中心通常是大型上市公司旗下的标准化产品，部分公司自愿披露了业绩突出的单个项目收益情况，但通常不能代表该产品线的一般水平，市场仍难以真实地了解底层资产的运作情况。

综上所述，对于以购物中心为底层资产的消费基础设施REITs发行，市场需要重视以下三点：

其一，购物中心普遍存在公开信息闭塞的问题，当前上市企业中购物中心的收入占比较低，且通常不会披露具体项目开支。

其二，购物中心项目的定位是高奢型抑或是大众消费型很关键，这将决定行业数据能否评估其经营情况，某些盈利能力很强的单体项目无法代表资产包的真实水平。

其三，购物中心属于回报周期长的资产类型，投资人对于该类公募REITs的回报率也应持审慎态度。这也是REITs共有的特点之一。

哪些项目更易受益？

无论是监管审核要求还是交易所层面监管要求，申报的重点都是成熟优质、运营稳定的基础设施项目，对收入能力、运营时间、租约情况等都有较为明确的要求。那么，哪些项目会容易受益？

不妨以中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产为例进行分析。

中金普洛斯的底层资产是北京、广州的四个一线城市和佛山、苏州和昆山的三个一线城市周边交通枢纽类卫星城物流园，平均出租率接近 100%，最新租金水平均在30 元/平/月左右；

红土盐田港的底层资产是位于深圳的一个物流园区，租金水平接近40元/平/月；

嘉实京东仓储基础设施 REIT 为位于重庆和武汉两个二线城市的物流园与位于北京周边卫星城廊坊的物流园，租金水平在25元元/平/月左右，但出租率也均接近100%。

可以清晰看到，消费基础设施公募REITs与过去已成功发行的境内外REITs差别不算太大，在回报率和出租率上较为重视，因为只有这样，才能保证投资者的收益稳定。

因此，位于一线城市核心商圈、接近满租的项目获批可能性理应更高。

不过，由于目前政策支持力度较大，不排除过去的一些硬性指标会有所放松。

只是，若项目“先天不足”就想赶紧上市并得到投资者的青睐，那可能要作出一些妥协，比如在估值上有足够诚意的折让。

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