本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

停牌11个月，佳兆业终于迎来了复牌之日。

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3月9日晚间，佳兆业发布公告称已达成港交所发出的全部复牌指引，公司股份将在3月10日上午9点起恢复买卖。

时代财经了解到，佳兆业因无法在2022年3月31日之前刊发2021年年度业绩，自2022年4月1日起停牌。此后，2022年中期业绩报告同样“难产”。在多份相关公告中，佳兆业指出“难产”的原因是疫情导致审核程序延迟。

2022年6月24日，港交所发出三条复牌指引，要求佳兆业在证券获准恢复买卖之前，须达成全部复牌指引、纠正导致其暂停买卖的事项及全面遵守上市规则以令港交所信纳，任何连续停牌18个月的证券，港交所可取消其上市地位，而佳兆业的18个月期限会在2023年9月30日届满。

在停牌的第344天，佳兆业迟到的2021年年度业绩和2022年中期业绩获得刊发。

不过，复牌首个交易日，佳兆业低开低走。截至3月10日10点12分，佳兆业股价跌幅为26.19%，报0.62港元/股。

佳兆业年报终揭晓

在迟发的年报中，佳兆业过去两年的经营状况也得以揭晓。

2021年全年，佳兆业集团实现的营业额及毛利分别约为355.44亿元及46.28亿元，较2020年分别减少约36.3%及70.9%；归属股东净亏损约为127.27亿元，每股基本亏损为1.898元；佳兆业连同其合营企业及联营公司录得合约销售约923.52亿元，较2020年减少13.6%。

2022年上半年，佳兆业集团实现的营业额为134.31亿元，较2021年同期减少55.3%；毛利将近23.11亿元，较2021年同期减少75.1%；归属股东净亏损76.72亿元，每股基本亏损为1.104元。

截至2022年6月30日，佳兆业连同其合营企业及联营公司在全国51个城市合共拥有220个房地产项目，相比2021年末减少7个；总土地储备近2740万平方米，相比2021年末减少178万平方米；其中大湾区土地储备约1641万平方米，占集团整体土地储备的60%，土储相比2021年末减少79万平方米。

城市更新方面，截至2022年6月30日，佳兆业集团仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米，数量相比2021年末减少24个；佳兆业连同其合营企业及联营公司共录得合约销售约104.97亿元，同比83.56%。

此外，在2022年6月30日，佳兆业的总借款约为1314.91亿元，其中，1065.37亿元须于一年内偿还，81.9亿元须于一年至两年内偿还，63.29亿元须于两年至五年内偿还，104.34亿元须于五年后偿还。可以对比的是，截至2022年6月30日，佳兆业现金及银行存款账面值为108.84亿元。

佳兆业自2021年11月开始发生的流动性问题仍存在。在2022年6月30日，佳兆业未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款。因此，本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。而在2022年6月30日之后，佳兆业亦未按预定的还款日期偿还若干其他银行及其他借款。

仍有12家房企存退市风险

值得一提的是，自2021年11月以来，佳兆业经历过三次停牌。其中，2021年11月5日和2021年12月8月发布短暂停牌公告，原因均为“以待刊发有关本公司的内幕消息”，与业绩刊发无关。

后续披露的公告显示，2021年11月5日的停牌原因是由锦恒财富发行、佳兆业附属公司担保的若干理财产品到期无法赎回，但在11月24日佳兆业在港交所公布兑付方案的次日复牌。而2021年12月8日停牌的原因是佳兆业旗下4笔美元优先票据本金或利息到期未付，12月20日佳兆业公布了违约情况，当日其公司股份在港交所恢复买卖。

值得一提的是，锦恒财富是佳兆业规模最大的理财产品，但不是唯一产品。第一财经在2021年12月20日发布的报道中援引知情人士的说法，该人士透露，与127亿元锦恒财富产品一起浮出水面的还有佳兆业非锦恒财富产品，这部分兑付金额达40亿元，叠加兑付利息，佳兆业理财产品合计牵涉177亿元。

自理财产品违约至今，佳兆业一共公布了两版兑付方案。

2021年11月的兑付方案显示，针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起，本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。

佳兆业在2022年11月对兑付方案进行了调整，公告显示，其按照第一版方案连续完成12期锦恒财富产品本息兑付，最新方案发布当天，所有锦恒产品合同约定的利息停止计算，所有锦恒财富产品以及参照锦恒财富兑付的其他财富产品，均按照每人每月1万元本金兑付，同时推出了实物抵债的兑付方式，不过，目前佳兆业未向外界公布最新的兑付情况。

时代财经了解到，抵债资产以国内住宅、别墅、商铺为主，以相关债权资产包和相关城市更新项目收益权为补充。在抵款金额方面，截至2022年11月30日合同约定仍未兑付的财富产品本金，以及截至11月14日已产生相应利息，可冲抵房源尾款，这意味着选择实物抵债的投资人，还需投入资金缴纳首期款，而投资人未兑付本金超出房源尾款时，优先冲抵本金，剩余未抵本金按最新现金兑付方案继续实施兑付。

值得一提的是，佳兆业在2022年6月正式公布将进行债务重组，但目前未有实质性进展，在2023年1月9日晚发布的公告中，佳兆业称“2022年以来，集团一直与公司顾问合作，以期兼顾所有利益相关方的权益，并已与债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题。集团将继续保持与债权人的沟通，并于适当时机公布关于重组进度的最新消息”。

在战略合作方面，佳兆业在2022年上半年与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议，三方主要在粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

去年，多家房企因无法按时刊发2021年业绩而停牌，大部分房企在延迟刊发业绩之前已正式出现流动性危机，佳兆业只是其中之一，不过个别房企在去年补发业绩公告后顺利复牌，如雅居乐和龙光。

据证券时报统计，除佳兆业外，至少仍有12家以房地产开发为主营业务的内地房企因未能刊发2020/2021年度业绩而停牌。

上述房企中，目前仅有佳兆业复牌，而由于大部分房企在2022年4月1日停牌，它们也将来2023年9月30日迎来大限，如未能在此之前复牌，它们的上市地位或将被港交所取消。

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