全球快看点丨云南瑞丽首富折戟昆明,总部大楼烂尾地块被无偿收回,当地楼价几近腰斩

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

曾备受房企追捧的昆明巫家坝,如今正面临挑战。

2016年8月末,位于昆明市官渡区巫家坝核心区的景成大厦开工。这是巫家坝首个启动建设的总部大楼项目,因而颇受各方关注。但6年多过去,规划中的“昆明又一超高地标建筑”并未建成,土地使用权还将因停工、土地闲置被政府无偿收回。


(资料图)

图片来源:图虫创意

近日,昆明市住建局、官渡区自然资源局在人民网地方留言板回应称,上述宗地于2022年10月28日被认定为闲置土地,官渡区自然资源局决定按照无偿收回土地使用权的方式进行处置。目前该宗地土地使用权处于司法查封状态,待法院解除查封后,将开展后续处置工作。

对于土地权属方云南景成集团而言,这样的结局使其痛失总部大楼,但或也是断臂割肉、甩掉一个大包袱。对昆明市而言,收回土地使用权只是化解烂尾楼问题的第一步。该宗地后续将如何开发尚未可知。在昆明融盛行地产副总经理康兵看来,项目的的盘活难度不小,“地块位置非常好,但开发难度较大,无论谁接手都一样。因为巫家坝写字楼、公寓体量很大,去化有难度,租金也持续下降。”

首个总部大楼烂尾,瑞丽首富败走昆明

2016年6月,云南景成以底价4.22亿元拿下巫家坝核心区域KCGD2015-11号商住用地,地块总面积31.6亩,总建筑面积24.34万平方米,折合楼面价约1734元/平方米。自此,巫家坝首个总部大楼项目、云南景成昆明总部大楼“景成大厦”正式落地。

按照最初的规划,景成大厦建筑高度为248.8米,其中地上57层、地下4层,计划总投资20亿元,包括五星级商务酒店、5A写字楼、综合商场及配套设施等。项目建成后,云南景成将把总部从瑞丽市搬迁至此。

不过,景成大厦建设进度缓慢,2018年后基本停止。2020年,景成集团拟改变项目建设内容、增加两栋住宅楼,并打算根据住宅预售情况再决定景成大厦的推进进度,但这一规划一直未见公示。景成大厦的建设自此停滞,据当地媒体信息,项目仅完成地下工程,建筑刚出地面。

2022年11月,昆明市官渡区自然资源区发布公示,称该宗地的批准用途为商务金融用地,项目未办理取得施工许可证,未动工开发满两年以上,官渡区会审认定为闲置土地,为企业自身行为造成。

每个烂尾楼背后都有一段企业兴衰史,景成大厦亦然。云南景成由瑞丽首富董勒成于1990年创办,2016年,云南景成名列云南企业100强第56位、云南民营企业100强第16位。

董勒成的财富版图横跨酒店服务、航空、路桥、房地产等众多行业,生意甚至做到了柬埔寨。在瑞丽,其有“董半城”之称,绵延4公里的瑞丽大道两侧几乎都是景成集团的项目和地块。航空方面,他于2013年5月出资6亿元组建了瑞丽航空。至2020年6月底,瑞丽航空共运营20架飞机,航线74条,航线网络覆盖43个国内外通航城市。

不过,2019年前后,景成集团开始出现资金难题,甚至被传出欠缴员工社会保险、频繁拖欠工程款和员工工资,开发的房地产项目景成大厦、景成瑞府及旅游项目瑞丽湾国际休闲度假项目等均陷入停滞。

疫情冲击下,董勒成开始剥离航空业务。2021年1月15日,瑞丽航空完成工商变更登记,原大股东景成集团的持股比例由70%降至13%,无锡交通产业集团以57%的持股比例成为新的控股股东。

房企抢入巫家坝,房价一度高达3万

巫家坝位于昆明市主城区、呈贡新区和昆明空港经济区三角交汇的核心地带。2012年6月,昆明长水国际机场正式通航运营,我国历史上第二个机场——巫家坝机场停止运营,在昆明核心区腾出大面积净地,为其优化和重构城市功能与空间布局提供了空间。

根据《昆明巫家坝新中心控制详细规划》,巫家坝地区被定位为世界级区域金融中心、总部基地、绿色创新媒体中心、多元商业中心,并被贴上“昆明未来新中心”、“城市CBD”等华丽标签。

一时间,巫家坝成为品牌房企抢入之地,中海、万科、保利、绿地、金茂、宝能等纷至沓来。基于片区的高定位,巫家坝在土地出让时多附加“引进世界500强企业总部或区域总部”的要求,该片区密集分布有中海国际中心、中交南亚总部大厦、绿地东南亚区域总部、中国铁建西南总部大厦、保利南亚之窗大厦等14个总部大楼项目。

巫家坝开始成为昆明超高层建筑的集聚区,待这些总部大楼建成,昆明的天际线将不断被刷新,如中建股份西南总部为含1栋230米超高层写字楼的城市综合体项目,绿地东南亚中心项目计划高度更高达428米,建成后将为昆明第一高楼。

在康兵看来,如此大体量的供应,或将影响项目入市后的运营。“昆明的写字楼客户主要来自金融、房地产、设计院等房地产相关行业,受疫情和整体经济形势影响,需求下滑不少,不仅销售、出租难,售价及租金也大幅下降。”

戴德梁行数据显示,2022年昆明甲级写字楼市场需求收缩,租金同比下跌至79.88元/平方米/月。空置率虽然同比大幅下降9.01个百分点,但仍高达18.24%。由于存量较大,最近3年昆明甲级写字楼的租金逐年下滑, 2020年平均租金96.03元/平方米/月,2021年为85.64元/平方米/月,2022年下降为79.88元/平方米/月,三年降幅达17%。

巫家坝的写字楼租金水平也受到影响。如近期入市的中海国际中心写字楼低区开始招商,平均租金为70元/平方米/月,比昆明甲级写字楼2022年平均租金低了约12.4%。可以预见,待未来几年巫家坝写字楼陆续投入使用后,写字楼竞争会更加激烈,租金或进一步下探。显然,这样的市场前景并不利于引入盘活烂尾项目的新投资者。

在康兵看来,规划落地的延宕也影响着片区的商业前景。按照规划,巫家坝片区将在拆迁10个专业市场后、建设一个5070亩、全球第四大的中央公园,但或因资金问题,市场拆迁尚未全部完成。

另据云南房网信息,巫家坝片区至今没有学校,原计划在今年投用的第一所学校曾在去年停工,今年3月恢复建设并预计在9月建成,但这所学校尚未确定具体办学机构,也未出现在今年的小学划片名单中。

几年间,巫家坝的房价也出现较大的跌宕。“巫家坝片区写字楼的推进速度、公寓的去化速度都比较慢,住宅之前最高时单价达3万多,现在最便宜的可能近一万出头。”康兵说。

据了解,2022年,受市场大环境影响,巫家坝楼盘大打价格战,以价换量。如去年9月,片区最便宜的精装房仅要1.26万/平,甚至出现贴地价卖房的情况,卷出价格洼地。

无论是盘活烂尾楼,还是片区建设,巫家坝都需要一剂强心针。

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